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다주택자에 대한 규제와 1주택자에 대한 혜택을 바탕으로 커온 똘똘한 한 채는 한강 변 민영주택 청약조건 에 유독 집중되는 현상을 보인다. 이 일대 지역을 '한강벨트'로 부르기도 한다.
강남을 중심으로 한강을 낀 고가 단지는 똘똘한 한 채 선호 현상과 맞물려 아무나 쉽게 소유할 수 없는 '그들만의' 전유물이 됐다. 그 배경에는 한강이라는 희소한 자원을 주거와 함께 누릴 수 있는 입지적 이점이 있었다. '한강 르네상스'로 불리는 서울시의 공공 현대스위스상호저축은행 사업이 똘똘한 한 채의 가치를 더 키워준 것이다.



한강변 아파트 단지 전경/사진=이명근 기자 qwe123@


'습지'에서 '부촌'으로
한강벨트의 유래를 이해하려면 아파트의 역사를 먼저 따라가야 한다. 미성년자신용불량 아파트가 보급되기 전 주택들은 대체로 높이가 낮았다. 한강 일대 또한 개발이 본격화되기 전에는 상습 침수 구역이라는 인식이 있어 현재와 같이 선망받는 입지는 아니었다는 분석이다.
윤지해 부동산R114 프롭테크리서치랩 랩장은 "'한강 프리미엄'이 탄생한 시초를 살피려면 과거 1960년대 시행된 영동지구 개발 이후를 보면 된다"며 "당시부터 재테크 카페 아파트 문화가 본격적으로 보급되면서 조망이라는 개념이 생겼고, 그러면서 '한강뷰' 가치가 높게 평가받게 된 것"이라고 돌아봤다.
현재의 강남을 있게 한 영동지구(영등포 동쪽) 개발계획은 당시 서울시가 강북 지역에 과밀된 인구를 분산시키기 위해 추진한 프로젝트다. 이 계획을 통해 압구정 현대아파트 및 대치동 은마아파트 등 현재 대표적인 ' 올크레딧 신용등급무료조회 부촌'으로 분류되는 아파트 단지들이 생겨났다.
윤 랩장은 "한강이라는 공간 자체가 희소성이 강하다"며 "영동지구 개발로 한강 변 일대에 아파트 단지가 속속 들어서면서 '거실에서 한강을 바라보는 것'에 대한 프리미엄이 형성됐다고 볼 수 있다"고 말했다.
같은 단지 내에서도 한강 조망 여부에 따라 집의 가치가 크게 달라진다. 네이버 부동산에 따르면 서울 강남구 압구정동 일대 압구정현대1·2차아파트의 경우 한강뷰가 나오는 12동 기준 전용면적 196㎡ 호가는 130억원에 형성돼 있다. 반면 면적 차이가 있긴 하지만 동향인 31동의 경우 131㎡가 호가 70억원대 수준이다.



한강에 의한, 한강을 위한
한강과 인접한 이들 단지의 지리적 이점은 일명 '한강 르네상스'로 통용되는 한강변 일대 개발 프로젝트를 거치면서 더 극대화됐다.
오세훈 서울시장은 1기 시절인 지난 2007년 한강 르네상스 프로젝트를 처음으로 선보였다. 한강을 서울의 대표적인 랜드마크로 만들기 위한 개발사업으로 반포·뚝섬·여의도·난지 한강공원 특화사업을 핵심 과제로 밀어붙였다.
특히 이 프로젝트를 진행하면서 반포지구 일대 경관이 크게 개선됐다. 반포한강공원 조성과 함께 반포대교에 분수가 설치된 것이 바로 이때다. 반포대교 남단 하류부에는 인공섬인 세빛섬을 띄워 한강 르네상스를 상징하는 랜드마크로 활용했다.
이 기간 반포지구 내 아파트 단지들은 재건축을 적극 추진하면서 일대 집값을 주름잡는 최고급 주거시설로 변모했다. 신반포1차아파트를 재건축한 '아크로리버파크'를 비롯해 신반포3차·경남아파트를 재건축한 '래미안원베일리', 신반포15차아파트를 재건축한 '래미안원펜타스' 등이 대표적인 수혜 단지다.
실제 부동산 빅데이터 업체 아실을 통해 세빛섬이 완공된 2011년을 전후로 서초구 반포동 일대 최고 거래액(84㎡ 기준) 변화를 살펴봤다. 2006년 1월1일~2011년 12월31일 사이 가장 고가에 거래된 단지는 '래미안퍼스티지'로 16억7000만원이었다. 2012년 1월 1일 이후 현재까지 최고가 단지는 래미안원베일리로 72억원을 기록하고 있다.
물론 물가상승률에 따른 변화를 어느 정도 고려해야겠지만, 단순 계산 시 55억3000만원 차이가 난다.



오세훈 서울시장이 지난해 4월 24일 오전 서울 중구 서울시청 브리핑룸에서 '한강 수상 활성화 종합 계획' 발표를 하고 있다./사진=이명근 기자 qwe123@


오 시장이 2021년 선거에서 당선돼 2기 임기를 시작하면서 한강 르네상스는 2023년 '그레이트 한강'이라는 프로젝트명으로 부활했다. 서울을 한강 중심 수변도시로 거듭나게 하기 위한 구체적 계획을 담았다. 지난해에는 수상호텔, 리버버스 등 한강 수상 활성화 종합계획을 발표하기도 했다.
이러한 공적 개발과 한강 조망 프리미엄이 맞물리면서 한강 변 일대는 대체 불가한 국내 최선호 입지로 거듭났다. 여기에 교통 및 교육 등 부가적인 요소까지 모두 갖춘 단지들은 똘똘한 한 채라는 타이틀까지 달면서 집값에 날개를 달게 됐다.
윤 랩장은 "한강 르네상스와 같은 개발사업을 통해 문화적인 혜택까지 커지면서 서울과 한강이라는 공간에 대한 네임밸류, 위상이 달라진 것"이라며 "다만 단순히 한강이 보인다고 해서 이런 프리미엄이 생긴 것은 아니고, 교통과 학군 등 입지 평가에 필수적인 요소들까지 더해져 높은 가치를 인정받게 된 것"이라고 설명했다.



 
김준희 (kjun@bizwatch.co.kr)
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